부동산 PF대출이 뭐길래

금융당국이 부동산 PF에 대한 대출 충당금 점검을 진행한다고 한다. 

• 금융당국 : 금융위원회와 금융감독원을 의미하며, 이 둘은 금융 관련 제도와 정책을 만들고 잘 지켜지는지 감시/감독함
• 대출 충담금(대손충당금) : 대출이 부실할 때를 대비해 금융회사가 마련해 두어야 하는 비용

부동산 PF가 무엇이며, 금융당국이 대출 충당금 점검을 하려는 이유가 무엇인지! 알아본다.

 

PF 대출이란 장기적으로 사업성이 있을 것으로 예상되는 인프라, 산업 프로젝트, 공공 서비스 등 대형 사업에 돈을 빌려주는 것이다.

빌려준 비용은 해당 사업에서 현금 흐름이 발생하면, 즉 대출해준 프로젝트에서 수익이 발생하면 그 때 원금과 이자를 돌려받게 된다. PF대출이라는 이름을 가지고 있지만 일종의 투자 상품으로 생각할 수 있다.

 

따라서 부동산 PF란 부동산 개발 사업의 미래 사업성에 투자하는 상품을 의미한다. 

 

예를 들어보자. 

 아파트 단지를 지으려는 건설사A가 있다. 그러나 단지를 지으려면 엄청난 돈이 필요하다. 대출을 받으려니 대출을 위해 담보할만한 자산도 없다. 근데 짓기만 하면 수익성이 보장될 것 같았다.

 

이 경우 건설사A는 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 자금을 조달할 수 있다. 

 

건설사 A는 위의 아파트 단지를 짓기 위해 특수목적법인(SPC, Special Purpose Company)을 세운다. 

이 특수목적법인은 사업 계획과 계획을 통한 수익성을 앞세워 일반은행, 증권사 등 사업자금 제공 기관으로부터 자금을 모은다. 

 

당연히 사업 종료 후 사업자금 제공기관은 투자 원금 및 이자를 돌려 받으며, 참여한 프로젝트(아파트 단지 건설)에서 발생한 수익도 일부 얻을 수도 있다. 

 

미래 사업성을 근거로 돈을 빌려주기 때문에 이자율이 높은 편이기도 하고 지금의 고금리 기조가 이어지기 전, 부동산 경기가 저금리 기조를 바탕으로 호황일 것으로 예상되었기 때문에 보험/증권/캐피탈/저축은행 등 금융권에서는 적극적으로 부동산 PF대출에 참여했다.

 

그러나... 

 

금리가 급격히 오르고, 오른 금리가 지속되며 대출을 통해 집을 마련했던 집주인들은 급매로 집을 내놓고 있다. 부동산 시장에 공급이 급격히 늘어나고 있으며, 일부 지역을 제외하고는 부동산 시장 전반이 침체된 분위기다. 2023년 건설업계 수주는 2022년 대비 7.5% 감소(한국건설산업연구원)했으며 건설경기는 2024년에도 불황이 예상되고 있다.

위에서 언급했듯, 부동산 PF는 장기적으로 부동산 시장의 성공을 담보로하는 것인데, 여러 개발사가 회생절차에 들어가는 등 건설사 실적이 예상치를 하회하고 있다. 이렇게 되는 경우, PF에 투자한 사업자금 제공 기관 역시 영향을 받게 되는 것이다. 

(출처 : 한국경제 TV 유튜브 캡쳐)

 

특히 저축은행의 연체율이 높게 나타나 2011년에 발생했던 저축은행 사태가 반복되는 것이 아닌지 우려되고 있기 때문에 

 

금융당국에서는 대손충당금 점검 등을 통해 금융시장 안정성을 확보하고자 하는 것이다.

 

 

 

 

(참고 : investopedia)